O ABONO PONTUALIDADE NAS RELAÇÕES CONDOMINIAIS

Um dos deveres dos condôminos previsto no artigo 1336 do Código Civil de 2002 é o de contribuir para as despesas do condomínio edilício na proporção de suas frações ideais.

Em caso de não pagamento na data convencionada, há a pronta incidência da multa moratória de 02% (dois por cento) prevista no parágrafo primeiro do comentado artigo.

Esta multa que juridicamente é classificada como uma cláusula penal, antes da edição do Código Civil vigente, somava 20% (vinte por cento) do débito. Portanto, com o novo diploma legislativo e a redução da penalidade para porcentual dez vezes menor, houve o consequente aumento da inadimplência.

Para contornar essa situação, alguns condomínios edilícios preveem que, em caso de pagamento pontual, será concedido desconto no valor da despesa rateada.  Por consequência, os proprietários das unidades que realizam pagamento tardio não são beneficiados com o conhecido “abono pontualidade” – também denominado como cláusula de bonificação – e pagam o débito condominial integral (sem desconto) com os acréscimos legais decorrentes da mora (correção monetária, juros, a multa moratória de 2% e honorários advocatícios).

Tal prática, no entanto, vem sendo questionada e os Tribunais se manifestam pela ilegalidade da concessão deste abono pontualidade, porque apesar de inicialmente representar um estímulo de ordem econômica para que os condôminos mantenham suas obrigações em dia, é fato que os inadimplentes são duplamente onerados. Isso porque tal prática, na verdade, disfarça a real data de pagamento da obrigação, bem como o seu valor real.

Assim, em que pese haver posicionamento doutrinário e jurisprudencial sobre a predominância do princípio da autonomia da vontade nas relações privadas – que possibilitaria as partes convencionarem multa contratual acima do patamar legal estabelecido – o entendimento majoritário consagrado nos acórdãos prolatados pelo Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo é que o desconto pontualidade nada mais é que uma multa disfarçada que ao incidir simultaneamente com a multa legal sobre o débito, tem o único propósito de onerar em duplicidade o devedor pelo mesmo atraso. É o que ficou reconhecido como proibição do “bis in idem”.

O debate não fica limitado às relações condominiais, abrangendo também  demandas consumeristas, como as que envolvem instituições de ensino, bem como  as relações com origem em contratos de locação.

Nas questões condominiais, tem-se declarado a abusividade de cláusulas existentes em convenções que pactuam o desconto pontualidade por viabilizarem a cobrança de multa em valor manifestamente excessivo, além de permitir a sua cobrança cumulada com a multa penal prevista na Lei. Portanto, com o objetivo de evitar demandas que vinculem tal questionamento e das quais pode advir prejuízo econômico para toda a comunidade condominial, a orientação é sempre pela adequação da Convenção do Condomínio ao ordenamento jurídico vigente.

 

Dados da autora:

Ana Carolina Cezario

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Comissão da Câmara aprova cobrança de taxa para condomínios em ruas fechadas

Comissão da Câmara aprova cobrança de taxa para condomínios em ruas fechadas

BRASÍLIA – A cobrança de taxa de condomínio por associações de moradores em ruas fechadas foi aprovada pela Comissão de Constituição e Justiça e de Cidadania da Câmara dos Deputados nesta terça-feira. O projeto foi aprovado em caráter conclusivo na comissão e agora segue para análise dos senadores, caso não tenha recursos que levem o projeto para votação no plenário.

O projeto, que altera o Estatuto da Cidade, cria ainda regras para implantação de condomínios urbanísticos e da regularização de loteamentos urbanos de acesso controlado. Inicialmente, o projeto era contra a permissão para condomínios controlarem acesso em vias públicas, mas um substitutivo propôs a autorização da cobrança, contanto que o estado ou o município tenha de aprovar a criação do condomínio.

De acordo com o texto aprovado, será adotado um coeficiente para chegar ao valor que cada unidade terá de pagar. O valor poderá ser expresso em um percentual das despesas de manutenção do loteamento e será definido em estatuto ou ato constitutivo da entidade civil responsável.

Porém, o projeto permite que as prefeituras deleguem a responsabilidade de manutenção de áreas e equipamentos públicos situados dentro dos condomínios para os titulares das unidades que compõem o loteamento. Isso pode acarretar maior despesa para o condomínio, que terá obrigação de gerir esses gastos.

Mas, segundo o texto, a concessão ou permissão de criação do condomínio não poderá impedir a continuidade da prestação de serviços públicos como energia elétrica, telefonia, gás canalizado, fornecimento de água potável, esgotamento sanitário e coleta de lixo.

Bombeiros detectam problemas em condomínio da Construtora Cyrela

Moradores perceberam que os fossos dos elevadores estavam inundados.

Equipe que vistoriou o prédio fará um relatório da inspeção.

Do G1, com informações de O Estado MA

Homens do Corpo de Bombeiros Militar do Maranhão (CBMMA) detectaram várias irregularidades no sistema de incêndio de um dos prédios do condomínio Brisas Life, localizado no Loteamento Quitandinha, Altos do Calhau, durante inspeção realizada nesse domingo (15). A inspeção foi feita em caráter emergencial depois que os moradores perceberam que os fossos dos elevadores estavam inundados e chamaram o grupamento.

O vazamento ocorreu na torre Brisas da Manhã, do condomínio Brisas Life, na manhã de ontem. Segundo o tenente Luís César Silva Martins, do CBMMA, os moradores acionaram o Centro Integrado de Operações de Segurança (Ciops) ao identificar problemas hidráulicos e elétricos no prédio.

As principais irregularidades detectadas pela equipe do grupamento foram inundação dos fossos dos três elevadores do prédio, falha nas bombas dos hidrantes e falta de funcionamento do alarme de incêndio.

A equipe que vistoriou o prédio fará um relatório da inspeção e o encaminhará ao Grupamento de Atividades Técnicas (GAT) do Corpo de Bombeiros. O prédio passará por uma nova vistoria durante esta semana para que o GAT tome as medidas administrativas necessárias como, por exemplo, determinar o prazo para adequação do prédio às normas de segurança.

Providências 
Para evitar acidentes, todos os elevadores do prédio foram interditados. Isso tem deixado os moradores do prédio descontentes com a situação. O prédio tem 15 andares e as pessoas que moram nos últimos andares precisam subir e descer vários lances de escada. Esse é o caso do gerente de projetos Osvaldo Alves. Ele contou que foi um dos primeiros moradores a ocupar um dos apartamentos do condomínio e notou que os problemas hidráulicos e elétricos passaram a ser mais frequentes nos últimos seis meses.

Segundo ele, esta foi a quarta vez que os elevadores ficam inundados. “A gente teme que aconteça uma pane, mas o que afetou mais a gente é que temos que andar vários andares para chegar em casa, já que os elevadores estão desligados por causa do risco”, disse.

O condomínio Brisas Life é uma obra da construtora Cyrella Brazil Realty. São quatro torres com 15 andares cada uma e 10 apartamentos por andar. O condomínio tem um total de 600 apartamentos nos quatro prédios. A Cyrela, por meio de sua assessoria, informou que o problema foi ocasionado pelo transbordo de uma cisterna, que acabou inundando o fosso dos elevadores e que tão logo foi verificada situação, a administradora do condomínio isolou os elevadores para os devidos procedimentos de drenagem e acionamento da empresa responsável pela manutenção dos equipamentos.

Moradores perceberam que os fossos dos elevadores estavam inundados  (Foto: Flora Dolores/O Estado)Moradores perceberam que os fossos dos elevadores estavam inundados (Foto: Flora Dolores/O Estado)

Advertências e multas em condomínios: saiba como elaborar e aplicar

Auxiliares, assistentes e gerentes poderão aprender técnicas em curso da Universidade Secovi. Aulas acontecem dias 3 e 5/6. Inscrições abertas

As melhores técnicas para a elaboração e o envio de multas e advertências em condomínios serão ensinadas em curso da Universidade Secovi, nos dias 3 e 5/6, das 9 às 12 horas, em suas instalações. Voltado a auxiliares, assistentes e gerentes de condomínio sem formação jurídica, o curso está com inscrições abertas.

O programa foi estruturado para preparar os alunos a utilizarem corretamente as advertências e multas, seguindo uma estrutura de elaboração determinada, a fim de evitar problemas futuros ao condomínio e possibilitar, quando for o caso, a sua cobrança por via judicial. Funcionários responsáveis por redigir esses documentos devem ter conhecimento e cuidado, além de capacidade de usar linguagem escrita clara para atingir uma comunicação objetiva.

O curso será ministrado pelos docentes Marco Gubeissi, diretor de Administradoras da vice-presidência de Administração Imobiliária e Condomínios do Secovi-SP, sócio da Verti Administração e Assessoria Imobiliária, com certificações internacionais em administração de propriedade; e Michel Rosenthal Wagner, advogado e membro técnico do Conselho Jurídico da vice-presidência de Administração Imobiliária e Condomínios.

Confira o programa completo do curso em www.universidadesecovi.com.br. As inscrições podem ser feitas pelos telefones (11) 5591-1304 a 1308 ou pelo e-mail universidade@secovi.com.br.

O curso vale 25 pontos no PQE (Programa Qualificação Essencial) do Secovi-SP, para os segmentos de Administração de Condomínios e Associações de Adquirentes de Lotes, além de pontuar para a certificação eAC (Especialista em Administração Condominial).

Curso: Advertências e multas em condomínios – Procedimentos para elaboração e envio

Quando: 3 e 5/6 (terça e quinta-feira), das 9 às 12 horas.

Onde : Universidade Secovi – Av. Brigadeiro Luís Antônio, 2.344 – 10º andar – SP. Próximo à estação Brigadeiro do Metrô.

Inscrições: (11) 5591-1304 a 1308 ou universidade@secovi.com.br

Programa completo: www.universidadesecovi.com.br
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Conheça as facilidades dos apartamentos voltados para a terceira idade

Cada vez mais há um interesse e investimento em nichos voltados a terceira idade. Conheça o que as construtoras tem criado para facilitar a vida do idoso

Eduardo Souza, 21 de março de 2014

O crescimento da população idosa no Brasil traz consigo o aumento na demanda por imóveis voltados para a terceira idade, já que muitos não querem ou não podem morar com os filhos, e desejam preservar tanto quanto possível a independência e a privacidade que sempre tiveram.

Por isso, as construtoras vêm pensando em imóveis para esse segmento, de modo que sua arquitetura, localização e infraestrutura são planejadas de acordo com as necessidades desse público. Assim, os idosos podem viver cercados de bem-estar e com qualidade de vida. Conheça, a seguir, algumas iniciativas para esse público.

A primeira mudança é no tamanho do imóvel. Geralmente, esse perfil não precisa de um espaço tão amplo, por isso as construtoras estão privilegiando ambientes mais compactos, que têm comodidade e facilitam a manutenção e limpeza do lar. Nesse caso, os apartamentos de um dormitório são considerados na medida certa.

Além disso, os empreendimentos com unidades no andar térreo também são interessantes para a terceira idade, pois diminuem a necessidade de locomoção e oferecem mais acessibilidade e mobilidade a eles.

Nas áreas sociais dos condomínios são oferecidas opções de lazer que garantem a saúde física e mental dos moradores. As principais são aquelas que envolvem atividades físicas simples (estações de ginástica, quadras), entretenimento (salão de festas) e convivência (praças, espaço para jogos de tabuleiro).

Também nos ambientes sociais, itens básicos como corrimões, rampas e pisos antiderrapantes são imprescindíveis para eles, por lhes oferecer mais independência e segurança no seu deslocamento do dia a dia.

A segurança que os prédios oferecem é outro quesito muito importante para esses moradores, logo os serviços de proteção são considerados prioridade no condomínio. Facilidades como portaria 24 horas, equipamentos de vigilância e acesso controlado, oferecem maior tranquilidade .

Outra vantagem que pode ser oferecida aos idosos são as vagas de garagem mais próximas aos acessos do prédio (portas, elevadores). De todo modo, para aqueles que não querem mais dirigir, geralmente os empreendimentos estão instalados perto de pontos de ônibus, táxi ou metrô, facilitando o deslocamento dos moradores, quando precisarem sair para ir ao supermercado, shopping ou a uma consulta médica, por exemplo.

A localização dos empreendimentos também contempla o acesso aos serviços e comércios essenciais. Muitos condomínios ficam perto de redes de supermercados, feiras livres, hortifruti, hospitais, farmácias e lojas de conveniência, dentre outros serviços que dão mais qualidade de vida aos idosos.

Embora ainda seja uma novidade no mercado imobiliário, os imóveis voltados para a terceira idade já são uma realidade. Com mobilidade, bem-estar e qualidade de vida para os idosos, esses empreendimentos dão tranquilidade tanto para eles quanto para suas famílias, que sabem que seus familiares estão bem instalados e seguros em seu novo lar.

 

 

Cresce o volume de ações de cobrança de condomínio

Levantamento do Departamento de Economia e Estatística do Sindicato da Habitação (Secovi-SP), realizado junto ao Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, mostra que o número de ações de cobrança por falta de pagamento da taxa de condomínio aumentou 4,98% no segundo mês do ano na Capital.

Foram registrados 675 processos em fevereiro, contra 643 ações ajuizadas em janeiro deste ano. Na comparação com o número de ações registradas em fevereiro de 2013 (563 casos), a alta foi bem maior: 19,9%.

Por outro lado, houve queda no acumulado do primeiro bimestre. Em janeiro e fevereiro de 2014, foram computadas 1.318 ações, contra 1.548 totalizadas em igual período do ano passado, um recuo de 14,9%. A tendência de queda também é percebida no acumulado dos últimos 12 meses. De março de 2013 a fevereiro de 2014, houve o registro de 9.451 ações, 8% a menos que as 10.275 ajuizadas entre março de 2012 e fevereiro de 2013.

Para o vice-presidente de Administração Imobiliária e Condomínios do Sindicato, Hubert Gebara, o que pode ter contribuído para o aumento são as despesas de início de ano, como IPVA, IPTU, matrícula e material escolar, entre outras que, “comprimem o orçamento doméstico.”

Contudo, Gebara acredita que a alta em fevereiro é pontual e não deverá alterar o quadro de estabilidade observado nos últimos meses.

Ainda neste primeiro semestre, a tendência de queda deve ser retomada – destacou.

Fonte: http://www.monitormercantil.com.br/

 

Grupo de operários é impedido de entrar em condomínio

Administrador do prédio alegou que eles cheiravam mal e iriam enfeiar o local.

Os trabalhadores fariam exames médicos para admissão em uma clínica.

Fernanda Graell

Um grupo de operários foi impedido de entrar em um condomínio comercial na Barra da Tijuca, no Rio de Janeiro. Eles dizem que o administrador do prédio alegou que eles cheiravam mal e iriam “enfeiar” o ambiente.

Os trabalhadores fariam exames médicos para admissão em uma clínica, dentro do condomínio Le Monde. Eles foram contratados pela concessionária que faz a obra da linha quatro do metrô. Eles contam que na chegada ao condomínio, no fim da manhã de quinta-feira (16), foram barrados e tiveram que ficar nos fundos do prédio na área de carga e descarga. “Ficamos sentados no chão, porque não tinha nem lugar para sentar. Barraram. Total desrespeito. Falta de consideração”, relata o ajudante de soldador, Jonatan da Silva.

Leandro Rabello, operador de máquinas conta que eles ouviram mais: “A nossa presença era uma poluição visual, já que éramos fedorentos e manchava a fachada da empresa, do condomínio, porque mal cheirosos. É constrangimento”.

Os funcionários só conseguiram fazer os exames depois da chegada da polícia. O caso foi divulgado pelo jornal Extra. “Depois de quatro horas da chegada da polícia, presente na recepção, conseguimos subir um por um, acompanhados dos seguranças do condomínio, mais o dono da clinica”, relata Leandro.

O dono da clínica, Renato Fernandes Pinto, conta que tentou convencer o administrador do condomínio. “Ele voltou a afirmar que a nossa atividade ali não era bem vinda, muito menos as pessoas que ali estavam e que eles causavam uma poluição visual ao condomínio. Eu defino como preconceito”.

O administrador do condomínio Le Monde, Felipe Alencar, não quis gravar entrevista. Em nota, disse que jamais restringiu o acesso de qualquer pessoa em razão de aparência ou condição sócio econômica.

A polícia já ouviu dois funcionários e outros 16 vão prestar prestar depoimento nos próximos dias. Eles pretendem pedir indenização ao condomínio, que deve ser acusado de injúria, quando há ofensa à honra ou à dignidade de alguém. A pena é de um a seis meses de prisão.

Fonte: Globo

Por acidente em piscina, síndico pode ser processado por condomínio e até preso

QUA, 15 DE JANEIRO DE 2014 16:39 ALMIR RIZZATTO NOTÍCIAS SEGUROS

As tragédias envolvendo crianças que foram sugadas por ralos de piscinas, neste início de ano, trouxeram à tona a questão da segurança em edifícios. De acordo com o advogado Daphnis Citti de Lauro, a responsabilidade por eventuais mortes acaba sendo do síndico, que é o representante legal do condomínio. Pela lei, ele pode ser processado pelo prédio e até detido.

Ao síndico compete, dentre outras atividades, a de diligenciar a conservação das partes comuns, como previsto no artigo 1.348 do Código Civil, inciso V.

“Se não promove a manutenção das partes comuns e deixa de tomar providências obrigatórias, o condomínio arcará com os prejuízos morais e materiais. Posteriormente, proporá ação judicial de ressarcimento contra o síndico”, afirma o especialista em Direito Imobiliário.

Segundo Daphnis de Lauro, neste caso é aplicado o artigo 186 do Código Civil, que diz: “Aquele que, por ação ou omissão voluntária, negligência ou imprudência, violar direito e causar dano a outrem, ainda que exclusivamente moral, comete ato ilícito”.

E cabe ainda o artigo 927, do mesmo diploma legal: “Aquele que, por ato ilícito, causar dano a outrem, fica obrigado a repará-lo”.

Mas acidente não se resume a indenização. O Código Penal reza que o resultado é imputável a quem deu causa e explica, no artigo 13, que “considera-se causa a ação ou omissão sem a qual o resultado não teria ocorrido”.

E o artigo 132 do Código Penal prevê pena de detenção a quem expõe “a vida ou a saúde de outrem a perigo direto e iminente”.

O advogado diz que o síndico deve mandar instalar dispositivo contra sucção, verificar se o motor da bomba de sucção tem potência adequada ao tamanho da piscina. “Algumas pessoas, para que a limpeza da água se dê mais rapidamente, instalam motores com potência maior que o recomendado, aumentando o perigo de sucção dos cabelos das crianças.”

Outra precaução é a manutenção dos ralos. Jamais se pode deixar a piscina sem ralos ou com ralos quebrados.

Ainda de acordo com o especialista, muitas vezes os síndicos deixam para a assembleia decidir providências que ele deveria obrigatoriamente tomar, independentemente de discussão dos condôminos.

“Como afirmou a mãe de uma menina que foi vítima desse tipo de acidente, não é fatalidade. É negligência. E, apesar de toda a indenização que porventura vier a ocorrer, dinheiro nenhum pagará o sofrimento dos pais, nem trará a criança de volta”, diz Daphnis de Lauro.

Sobre Daphnis Citti de Lauro

Advogado, formado pela Faculdade de Direito da Universidade Mackenzie e especialista em Direito Imobiliário, principalmente na área de condomínios e locações. É autor do livro “Condomínios: Conheça seus problemas”, sócio da Advocacia Daphnis Citti de Lauro (desde 1976) e da CITTI Assessoria Imobiliária, que administra condomínios e locações e atua como síndica terceirizada.
Fonte: Segs

Cuidado com serviço casado na administração de condomínio, alerta advogado

Michel Rosenthal Wagner, advogado especializado em Direito Imobiliário e membro do conselho do Secovi,  acha que pode ser interessante contratar empresas de gestão condominial para fazer uma radiografia no condomínio se não houver a certeza de que os processos estão sendo bem conduzidos.

Mas ele afirma que é preciso tomar cuidado para verificar se a empresa é isenta e não vai indicar serviços casados como pacotes do tipo “vou te indicar um síndico profissional legal, uma empresa de manutenção da nossa confiança... porque aí fica duvidosa a real intenção da empresa”, diz.

Outro ponto que o advogado ressalta é que antes de contratar uma empresa o condomínio precisa verificar se há gastos extras que desejam manter. “Nem sempre o condomínio tem interesse em gastar menos. Conheço um condomínio em que moram muitas pessoas de idade que pagam um funcionário para ajudá-las a carregar compras e descer no elevador. É um gasto, mas é útil para elas.”

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Sophia Camargo

Fonte: Do UOL, em São Paulo - 07/01/2014