- Qualquer elemento que seja estranho ao projeto original do edifício constitui alteração de fachada, e só pode ser realizada com aprovação da unanimidade dos condôminos.
Por lógica, algumas alterações são toleradas, desde que continue prevalecendo a harmonia estética e arquitetônica do edifício
A pintura total do edifício pela mesma cor não é proibida, mas precisa ser aprovada em assembléia. Pode ser encarada como uma melhoria no prédio e não precisa da aprovação de 100% dos condôminos. A alteração de cor é alteração de fachada
A colocação de vidraças na varanda uma unidade isolada é considerada alteração de fachada, embora seja prática relativamente comum. É preciso ser cuidadoso, pois um condômino descontente eventualmente pode conseguir a ordem para desfazer a obra, na Justiça
A alteração de cor nas paredes internas das varandas também é considerada alteração de fachada
A colocação de aparelhos de ar condicionado, desde que de maneira uniforme e em todas unidades, geralmente é permitida, desde que aprovada em assembléia
Há controvérsia sobre a colocação de aparelhos de ar condicionado em uma unidade isolada. Na visão de alguns, isso constitui alteração de fachada e o condomínio pode contestá-la na Justiça se entender que a medida desvaloriza os apartamentos por afetar a estética do edifício. Outros acreditam que, por se tratar de um ítem que visa o conforto do morador, isso não pode ser contestado
Mudanças de porta na sacada ou no padrão do cachilho também constituem alteração de fachada
A colocação de antenas de TV do tipo Sky constituem alteração de fachada se o condomínio entender que elas prejudicam a estética do edifício
O mesmo ocorre com relação aos vasos de planta colocados na sacada
Qualquer obra que implique a alteração de fachada deve ser discutida em assembléia. O quórum e o número de votos necessários à aprovação depende da natureza da obra
Grande parte das alterações não necessita de quórum de 100%, caso de obras como a pintura do edifício, tida como “obra necessária” devido à obrigatoriedade de, por lei, o edifício precisar ser pintado a cada cinco anos
Nesse caso, a obra precisa da aprovação da maioria dos presentes em assembléia
A troca de portões em edifícios com projeto arquitetônico definindo a presença desse determinado portão também constitui alteração da fachada. Isso ocorre, geralmente, em edifícios antigos ou tidos como históricos
Em edifícios comuns, em geral, a troca de portões não constitui alteração da fachada
Com a evolução social e a crescente urbanização, os edifícios tornaram-se a melhor forma de se organizar e melhor aproveitar os espaços para que se possa viver harmonicamente em comunidade, mas mesmo assim a violência tem chegado a essas fortalezas.
Atualmente, percebemos que em vários assaltos, principalmente os arrastões, os ladrões invadem o prédio, pela entrada de pedestres ou mesmo de veículos e se dirigem a portaria a fim de dominá-la e promoverem o controle da situação isto por que a guarita estando “tomada” tem-se como visualizar toda movimentação interna e externa do condomínio, e, infelizmente somente alguns edifícios residenciais, considerados de alto padrão, são projetados prevendo-se Sistemas de Segurança adequados.
Um dos principais pontos de vulnerabilidade do condomínio, sem dúvida alguma, e que deve ser muito bem planejado é a Portaria, pois é uma das barreiras físicas mais importantes de qualquer Conjunto Residencial, tendo-se em vista que é por esta entrada que se fará todo o procedimento de controle de acesso e a triagem das pessoas que desejam acessar as dependências do prédio além de ser o cartão de visita do condomínio. Para tanto é necessário que se siga algumas regras básicas, quando da confecção do projeto e execução desse tipo de obra, para que seja construído dentro das Regras Básicas de Segurança, levando-se em conta também a estética de sua arquitetura e a funcionalidade.
Primeiramente a Portaria deverá ser única, que tenha ótimo ângulo de visão de todo entorno e que seja protegida a fim de que o porteiro possa desempenhar sua missão com segurança. Deve ter como obstáculos grades e portões formando uma eclusa entre si, tendo altura mínima de 3 metros, devendo seu sistema de abertura ser eletrônico. Poderá haver algumas outras extensões físicas tais como sensores infravermelho ativos ou cerca eletrificada. Deve ser muito bem iluminada, evitando-se pontos de penumbra à frente do edifício.
A guarita deve ser construída, de preferência de alvenaria e inteiramente blindada, com todos os vidros à prova de balas, portas também blindadas, paredes reforçadas além de possuir passador de encomendas também blindados. Deve-se ter películas de proteção visual que dificulte a visão do seu interior no horário diurno ou noturno uma vez que colabora com a segurança. O porteiro precisa ser preservado e, para isto, é necessário que a portaria possua um banheiro exclusivo para os funcionários. Os seus principais equipamentos de comunicação devem ser o interfone, o telefone e o rádio HT devendo ser complementado, como back up de comunicação, por aparelhos celulares ou rádios digitalizados.
Nas guaritas deve-se ter também botões de acionamento eletrônico dos portões, o monitor de CFTV, um botão de pânico e o teclado do sistema de alarme. O ideal é que a guarita tenha uma câmera de CFTV instalada em seu interior, a vídeo vigilância, e que esta seja monitorada externamente, isto para controlar o movimento interno e ser utilizada em situações de emergência ou invasão.
Para melhor controle de entrada é interessante que os condomínios invistam em um sistema de controle de acesso informatizado.
E, finalmente, é de suma importância que se tenha um porteiro devidamente selecionado, capacitado e treinado para operá-los.
Esperamos que, na era da robótica e automatização, nossos condomínios sejam projetados e construídos prevendo-se a Proteção, desde sua entrada, pois são esses detalhes que fazem a diferença num Sistema de Segurança.
Especialista de Segurança em Condomínios e autor dos livros “Manual deSegurança em Condomínios’’ e “Técnicas de Segurança em Condomínios”.
Mais uma vez, no começo deste mês de abril, os noticiários estamparam mais um roubo em condomínio. Assalto ocorrido em uma das regiões mais nobres da capital, no bairro do Paraíso, em um edifício de alto padrão, bem a luz do dia
inclusive deixando moradores feridos por haverem sido agredidos pelos meliantes.
A imprensa noticiou o fato da seguinte forma: “Disfarçado de carteiro, um
assaltante conseguiu invadir, nesta terça-feira, o Edifício Monte Verde, no Paraíso,
na zona sul da capital, e abrir caminho para 20 homens promoverem um arrastão
em 11 apartamentos. Na ação, os bandidos fizeram um corte na orelha de um
morador, espancaram uma jovem e ameaçaram uma mulher com um bebê de
colo. As vítimas viveram três horas de terror e ficaram amordaçadas em um quarto
apertado na garagem do condomínio.” (Fonte: JT, de 03Abr12).O delito se deu no
condomínio Monte Verde, quando um ladrão apresentou-se disfarçado de carteiro,
passou pelo portão abrindo caminho para outros vinte marginais que invadiram o
prédio, fortemente armados e saquearam onze apartamentos levando dinheiro,
jóias e alguns equipamentos eletrônicos.
De nada adianta investir-se quantias vultosas em equipamentos eletrônicos se não
houver um corpo de funcionários bem treinados e preparados para fazerem uma
boa triagem e um controle de acesso eficiente na portaria, uma vez que na grande
maioria dos delitos ocorridos em condomínios, os ladrões entraram no prédio pela
sua porta da frente.
No caso citado acima verificamos que o porteiro, mais uma vez, foi enganado pelo
chamado “conto do carteiro”, onde o marginal se faz passar por funcionário do
Correio para poder entrar nos edifícios. Diante disto deve-se orientar os porteiros
para que atentem às regras mais básicas de segurança em condomínios, que é a
de não se abrir a porta para pessoas que não moram no prédio e receber toda e
qualquer correspondência do lado externo do portão, não liberando a entrada para
quem quer que seja, a não ser com a autorização de algum condômino.
Geralmente, os carteiros são sempre as mesmas pessoas em uma determinada
rua ou bairro e quando entram em férias ou mudam de setor eles costumam
informar os porteiros dos edifícios por onde passam. Portanto deve-se ter
o máximo de cuidado ao abrir-se a porta do prédio para recebimento de
encomendas e correspondências, devendo-se estas serem recebidas do lado
de fora do prédio e ficar na portaria até que algum funcionário do condomínio as
entregue nos respectivos apartamentos.
No entanto, a boa notícia é que em 08 de Abril de 2012, quatorze bandidos,
especializados em roubar condomínios foram presos pela polícia, retirando de
ação uma quadrilha perigosa e articulada que atuava contra os prédios na Capital.
Por:
Especialista de Segurança em Condomínios e autor dos livros “Manual deSegurança em Condomínios’’ e “Técnicas de Segurança em Condomínios”.
Equilibrar ganhos e despesas é um desafio diário para muita gente. Quem escolhe morar em apartamento, seja pela comodidade, segurança ou área de lazer disponível, precisa incluir no gasto mensal uma conta bem salgada: a taxa de condomínio. Mas o que pode acontecer, se você, por alguma razão, não conseguir pagar a taxa e ficar inadimplente? O especialista José Roberto Iampolsky, diretor da Paris Condomínios, explica os riscos:
“No primeiro mês o proprietário recebe uma cartinha educada afirmando que a administradora não recebeu o pagamento. O segundo passo é a pessoa ser incluída no balancete como inadimplente. Se mesmo assim o débito não for quitado, uma última carta registrada ou telegrama é enviado”, diz.
Se todas essas medidas não surtirem efeito, os próximos passos são o protesto ou ação judicial. “Se em três meses o débito continuar, é possível protestar o condômino. Neste caso, o nome do proprietário vai direto para o Serasa. Essa alternativa ainda é usada como medida conciliatória, porque não tem efeito de cobrança, ou seja, a administradora não receberá o valor”, pondera Iampolsky.
A ação jurídica é a mais eficiente para as administradoras e perigosa para os proprietários. Isso porque o juiz decidirá como o débito será quitado. “Em último caso entra-se com uma ação jurídica. Esta medida às vezes é a única maneira de reaver o dinheiro. Muitos proprietários chegam a perder apartamentos em leilões por causa de dívidas deste tipo. Entretanto, é uma ação longa, a disputa judicial pode durar sete, oito anos”, explica.
Ações preventivas – o que diz a lei
No mercado brasileiro, o número de inadimplentes gira em torno de 7%, ou seja, a cada 100 famílias, sete não pagam os débitos mensais com condomínios. Este número parece baixo, mas, atrapalha, e muito, a organização das finanças dos edifícios. Para tentar evitar o problema, muitos moradores fazem questão de registrar medidas regulamentárias em atas. Por exemplo, muitos prédios não permitem o uso do salão de festas e churrasqueiras caso o proprietário esteja devendo.
Entretanto, Iampolsky ressalta que essa ação é válida apenas para determinados ambientes. “Sempre é preciso pensar que medidas vexatórias são passiveis de ações judiciais contra moral. Há um respaldo na lei e isso não pode ser empregado. Um morador não pode ser impedido de andar de elevador ou usar a piscina”, finaliza.
Por: Adilson Freire-Sindico Profissional
Os rendimentos recebidos por síndico de condomínio são considerados prestação de serviços e por isso são tributáveis não só na declaração como por meio do Carnê-leão mensal se o valor ultrapassar o limite de isenção mensal da tabela do Imposto de Renda.
Assim, o síndico que recebeu remuneração em 2011 acima de R$ 1.499,15, de janeiro a março, e de R$ 1.566,61, de abril a dezembro, ficou sujeito ao Carnê-leão mensal. Se o valor ficou abaixo desses limites não houve incidência de Carnê-leão. Nos dois casos, o rendimento obtido mês a mês em 2011 precisa ser informado na declaração de ajuste anual na ficha de Rendimentos Tributáveis Recebidos de Pessoa Física e do Exterior. Se tiver outras fontes de rendimento tributáveis, o síndico vai somar a elas a remuneração recebida do condomínio para calcular o seu imposto total devido. Vale observar que a remuneração recebida pelo síndico na forma de desconto da taxa condominial também constitui rendimento tributável.
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Caros amigos, este deverá ser, se D-us quiser, o primeiro artigo de uma série intitulada “Manual de Segurança para o Síndico”, que visa levantar e esclarecer assuntos e conceitos de Segurança em condomínios. Porém, diferentemente do que encontramos hoje em dia, com foco total no trabalho do Síndico, visando servir como guia e ajuda para a missão deste, sempre buscando fornecer soluções confiáveis e garantidas, que devem reduzir custos e poupar tempo.
Boa leitura!
Parte 1:
Princípios Básicos de Segurança para o Síndico.
- Acredite!
Acredite que seu prédio será o próximo a ser assaltado, mas acredite nisso realmente, com convicção – a chance de seu prédio ser assaltado cairá drasticamente.
- Seja Ágil
Ao perceber um problema no seu condomínio, haja de forma rápida, inteligente e definitiva. O assalto vai acontecer amanhã, se você deixar para arrumar o portão semana que vêm.
- Escolha o necessário, não o barato.
Como gestor das contas do condomínio, o síndico, muitas vezes, tende a escolher as soluções mais baratas. O problema é que algumas vezes a solução mais barata é provisória e ineficaz.
- Conte com o auxílio de especialistas.
Quando você fica doente, procura a ajuda do seu mecânico?! Da mesma forma, quando quiser melhorar a Segurança do seu Condomínio, não procure seu Zelador, ele pode acabar confundindo um rim com um carburador…
- Pense a longo prazo.
Este princípio preconiza que em um local como um condomínio – que é um bem Imóvel, ou seja, feito para durar décadas – devemos investir pensando no longo, ou no longuíssimo prazo, porém buscando resultados imediatos. Portanto, vale a pena gastar 10 ou 20% a mais em uma reforma e não precisar remendar nada nunca mais, por exemplo. (contando, é claro, com manutenção preventiva). Para isso, como preconiza o Princípio 4, é fundamental a ajuda de especialistas.
E sem querer vender minha sardinha, há hoje no mercado diversas consultorias bastante competentes e que trabalham com valores facilmente diluíveis em um orçamento condominial, e o melhor: no final das contas, é garantido que irá poupar tempo do Síndico e dinheiro dos condôminos.
Autoria – Maguen – Consultoria e Soluções em Segurança
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E diante de qualquer dúvida, nos colocamos à disposição pelo e-mail contato@maguen.com.br ou pelo tel: 6400-1826 – um abraço!
Transite com os faróis acesos – Lei 15.502 São Paulo Sp
Legislação Municipal – Estacionamento – Decreto 53.014, de 07.03.12
DECRETO Nº 53.014, DE 7 DE MARÇO DE 2012
Regulamenta a Lei nº 15.502, de 13 de dezembro de 2011, que dispõe sobre a obrigatoriedade de afixação, pelos responsáveis por estacionamentos cobertos, de placa alertando que, para evitar acidentes, os veículos devem transitar no estacionamento com os faróis acesos.
GILBERTO KASSAB, Prefeito do Município de São Paulo, no uso das atribuições que lhe são conferidas por lei,
D E C R E T A:
Art. 1º. A Lei nº 15.502, de 13 de dezembro de 2011, que dispõe sobre a obrigatoriedade de afixação, pelos responsáveis
por estacionamentos cobertos, de placa alertando que, para evitar acidentes, os veículos devem transitar no estacionamento
com os faróis acesos, fica regulamentada nos termos deste decreto.
Art. 2º. É obrigatória a colocação de placa, em todos os acessos de veículos aos estacionamentos cobertos, com os seguintes
dizeres: “TRANSITE COM OS FARÓIS ACESOS.”
Art. 3º. A placa a que se refere o artigo 2º deste decreto deverá atender às seguintes especificações:
I – ser instalada no interior do estacionamento, em local de fácil visualização, junto aos acessos dos veículos;
II – ter dimensões mínimas de 29,7cm (vinte e nove centímetros e sete decímetros) por 42cm (quarenta e dois centímetros)
- tamanho A3 – e letras de altura mínima de 4cm (quatrocentímetros).
Art. 4º. O não atendimento às disposições da Lei nº 15.502, de 2011, e deste decreto acarretará, ao responsável pelo estacionamento coberto, a aplicação de multa no valor deR$ 120,00 (cento e vinte reais).
Parágrafo único. O valor da multa será reajustado, anualmente, pela variação do Índice de Preços ao Consumidor
Amplo – IPCA, apurado pelo Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística – IBGE, ou por outro índice que venha a substituí-lo,
na forma da legislação municipal aplicável.
Art. 5º. Compete às Subprefeituras a fiscalização do cumprimento das disposições da Lei nº 15.502, de 2011, e deste decreto.
Art. 6º. Para a adequação dos estacionamentos cobertos às disposições da Lei nº 15.502, de 2011, e deste decreto, fica
estabelecido o prazo de 60 (sessenta) dias, contados da data de sua publicação.
Art. 7º. Este decreto entrará em vigor na data de sua publicação.
PREFEITURA DO MUNICÍPIO DE SÃO PAULO, aos 7 de março de 2012, 459º da fundação de São Paulo.
RONALDO SOUZA CAMARGO, Secretário Municipal de Coordenação das Subprefeituras
NELSON HERVEY COSTA, Secretário do Governo Municipal
Publicado na Secretaria do Governo Municipal, em 7 de março de 2012.
DOC 08.03.12
Sabe aquela fábula da raposa que tenta apanhar uvas da parreira e, não conseguindo, diz que não gosta de uvas? Guardadas as proporções, é mais ou menos o que ocorre com o fato de só haver prédios pintados quase que exclusivamente em tons de areia ou gelo.
É certo que, diferentemente do que acontece com casas e edificações baixas, cujo sentido de observação se dá na horizontal, os edifícios são menos observados já que nem sempre as pessoas que transitam de carro pela rua têm o tempo necessário para fazer a leitura visual da edificação. Então, se as pessoas não vêem, os arquitetos que fazem os projetos também não dão muita atenção para esse detalhe. As empresas de pinturas, por sua vez, com raras exceções, não têm conhecimento de combinação e harmonia de cores.
Mas as coisas estão mudando e existem empresas especialmente dedicadas a desenvolver projetos de cores para a pintura externa de edifícios.
Temos a certeza que muitos síndicos tem a vontade de mudar o layout do prédio… hoje existe empresa que faz exatamente o estudo das cores. Aproveite a necessidade da pintura com o desejo da mudança de layout!!
O mais bacana é que o síndicos conseguem a visualização do projeto de pintura finalizado antes mesmo do seu início!
Por: William- Projeto de Cores
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Um dos mitos sobre a bandidagem e o crime organizado é que eles são muito sofisticados e que é muito difícil prever qual será seu próximo passo. Na realidade, é justamente ao contrário.
É bastante fácil antever o que os bandidos farão em seguida, ou, pelo menos, fornecer as opções com maiores probabilidades.
Mas antes de podermos vislumbrar o futuro devemos olhar para o passado, assim poderemos ver mais claramente o que está por vir:
O crime começou praticamente junto com a Humanidade. Na Antiguidade, bandidos roubavam ovelhas de pastores e saqueavam os campos de trigo, cevada etc.
Esta prática continuou por séculos até a Idade Média, quando começaram a circular diligências com muitos produtos valiosos, inclusive grande quantidade de prata e ouro. Os criminosos migraram para emboscadas, que eram muito mais lucrativas do que o furto de umas ovelhinhas… essa é a época de Hobin Hood.
Os grandes comerciantes e donos de terras tomaram algumas atitudes então: Os comboios diminuíram de quantidade, mas aumentaram em valor unitário e sua segurança foi reforçada pesadamente, alguns chegavam a conter mais de 150 homens.
Nesta época estavam surgindo os primeiros Bancos como conhecemos hoje, com possibilidade de depósito, e era então muito mais barato deixar seu dinheiro neles. Assim os comboios foram diminuindo e os bandidos tiveram que procurar novo alvo. Foram para onde estava o maior prêmio: Nos Bancos. Ondas de assaltos a bancos ficaram famosas, dezenas de cabeças foram colocadas a prêmio e os Bancos investiram pesadamente em sistemas de segurança.
Os marginais precisavam se adaptar novamente. Perceberam que uma brecha nesta segurança era no momento do transporte de valores, assim surgiu os assaltos a carro forte. Mais uma vez foi detectado o problema e implementadas soluções: carros com blindagem mais resistente, mais homens, com armas mais pesadas e mais bem treinados. Mas o que realmente fez diminuir esse tipo de assalto foi a tecnologia das transações eletrônicas. A quantidade de transportes físicos diminuiu muito e o valor das cargas também.
Qual foi o raciocínio da criminalidade? “Os bancos são muito difíceis, os carros forte não valem a pena… vamos invadir a casa dos bacanas!”. Iniciaram assaltos a mansões e a condomínios de altíssimo luxo, que não tinham boa segurança na época. De 1995 até 2005, segundo a SSP, mais de 4000 residências, entre casas e condomínios, foram assaltadas, e neste número só entram os casos em que houve produção de Boletim de Ocorrência, em grande parte das vezes a vitima não quer ir até a delegacia apresentar queixa.
De alguns anos para cá, o que os condomínios de altíssimo padrão tem feito é a mesma coisa que os Bancos fizeram antes deles: Aperfeiçoar a Segurança. Sistemas de câmeras, alarmes, guaritas blindadas. Homens armados. Treinamento especializado para a equipe de segurança e para os moradores também.
Após este resumido histórico fica fácil apontarmos para onde caminha a criminalidade… Eles tem algumas opções, mas pelas recentes demonstrações que foram dadas, o mais provável é que vejamos uma onda de assaltos a condomínios de classe média / média alta.
Com o crescimento do país e o aumento da renda, a classe média tem cada vez mais bens em suas casas, assim como jóias e valores. A segurança nestes prédios ainda está muito fraca, fazendo com que sejam o alvo perfeito.
Agora é questão destes condomínios se adiantarem aos bandidos e investirem de verdade em Segurança – não somente comprando equipamentos de CFTV ou Alarme e achando que assim estarão protegidos (leia mais: http://blog.sindico.com/?p=223
Desta forma, talvez haja uma chance de nossa previsão se mostrar falha.
Caio: Maguen – Consultoria e Soluções em Segurança.
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Neste último mês de fevereiro tivemos na cidade de São Paulo, no mínimo 03 arrastões em condomínios, que chamaram a atenção da imprensa e causaram sensação de insegurança aos moradores de prédios.
Diante disso é que a população precisa estar consciente de que a verdadeira Proteção inicia-se com a Prevenção, sendo este o melhor e mais seguro método para se diminuir os riscos e evitar que futuros delitos sejam cometidos.
A fim de melhorarmos essa opção de vida é que enfatizaremos sempre as medidas preventivas de segurança que devam ser utilizadas nos condomínios a fim de minimizar os riscos e efetivar a Proteção condominial. Para que essa condição se concretize, deve-se aliar o binômio Homem – equipamento em prol da comunidade, sendo que com esta união racional possamos criar Sistemas de Segurança adequados a cada situação ou problema. Para tanto é necessário que haja informações exatas e concretas para que síndicos, administradores, moradores e funcionários possam proteger seu patrimônio de maneira técnica e eficaz, racionalizando seus recursos. Portanto citaremos a seguir alguns itens, que dizem respeito aos diversos segmentos e divisões da Segurança Patrimonial nos condomínios:
- Recursos Humanos: recrutamento, seleção, treinamento de funcionários e
conscientização de moradores;
- Comunicações: telefonia, interfonia e radiofonia;
- Barreiras Físicas: muros, cercas, concertinas, alambrados, ofendículos,
cancelas, portarias, portões duplos, guaritas blindadas, portas;
- Segurança Física das Residências: janelas, vitrôs, venezianas, portas, áreas
envidraçadas, vãos de ar-condicionado;
- Sistemas Eletrônicos: alarmes, Circuito Fechado de TV, monitoramentos,
controles de acesso informatizados e eletrônicos,sensores e
cercas
eletrificadas;
- Equipamentos de Prevenção e Contra Incêndios: extintores, hidrantes,
iluminação de emergência, alarmes, escadas de segurança, detectores de
fumaça, portas corta-fogo, pára-raios;
- Elevadores: manutenção e precauções;
- Medidas de Emergência: furtos, roubos, incêndios, falta de (água, luz, gás,
telefone), inundações;
- Saúde no Condomínio: higiene, limpeza e reciclagem de lixo;
- Segurança das Edificações: estruturas, impermeabilização e manutenção.
Integrando-se todos os itens citados acima é que conseguiremos chegar a um
grau de Proteção muito maior, acrescido de um melhor convívio e benefício de
toda Comunidade dos Condomínios.
Por: José Elias de Godoy- Consultor de segurança da Suat
Especialista de Segurança em Condomínios e autor dos livros “Manual de Segurança em Condomínios’’ e “Técnicas de Segurança em Condomínios”
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